(TPVN) - Chủ trương mới tại Nghị quyết số 21-NQ/TW và những vấn đề pháp lý đặt ra đối với quyền sở hữu căn hộ chung cư
Trong nhiều năm qua, vấn đề "sở hữu chung cư có thời hạn" luôn là một trong những chủ đề gây nhiều tranh luận nhất của pháp luật nhà ở. Mỗi lần được đặt ra, đề xuất này đều tạo nên những phản ứng trái chiều từ người dân, doanh nghiệp và giới nghiên cứu pháp lý. Người mua nhà lo ngại giá trị tài sản sẽ bị suy giảm nếu quyền sở hữu chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian nhất định. Các chủ đầu tư lại kỳ vọng cơ chế mới sẽ tháo gỡ những vướng mắc kéo dài trong việc cải tạo, xây dựng lại hàng nghìn chung cư đã xuống cấp. Trong khi đó, cơ quan xây dựng chính sách phải tìm lời giải cho bài toán dung hòa giữa yêu cầu bảo đảm an toàn công trình với nguyên tắc bảo hộ quyền sở hữu tài sản đã được Hiến pháp ghi nhận.
Sau khi Luật Nhà ở năm 2023 được Quốc hội thông qua mà không quy định chế định "sở hữu chung cư có thời hạn", nhiều ý kiến cho rằng tranh luận này đã kết thúc. Tuy nhiên, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện chính sách, pháp luật về đất đai và các luật có liên quan đã mở ra một định hướng mới khi yêu cầu nghiên cứu quy định thời hạn sử dụng căn hộ đối với các chung cư xây dựng mới theo niên hạn của công trình, đồng thời phải bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu và hoàn thiện cơ chế tài chính khi công trình hết thời hạn sử dụng. Mặc dù đây mới là chủ trương định hướng và chưa làm phát sinh hiệu lực pháp lý trực tiếp, nhưng có thể thấy vấn đề "thời hạn của căn hộ" đã chính thức quay trở lại chương trình nghị sự của quá trình hoàn thiện pháp luật. Điều này cũng đặt ra yêu cầu phải nhìn nhận lại bản chất pháp lý của quyền sở hữu căn hộ chung cư và giới hạn của quyền đó trong mối quan hệ với tuổi thọ của công trình xây dựng.
Điều cần khẳng định trước hết là pháp luật Việt Nam hiện hành chưa quy định quyền sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn.
Khoản 1 Điều 32 Hiến pháp năm 2013 khẳng định mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở và tài sản khác; quyền sở hữu hợp pháp được pháp luật bảo hộ. Trên cơ sở đó, Điều 158 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Quan trọng hơn, từ Điều 237 đến Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định quyền sở hữu chấm dứt trong những trường hợp do luật định như tài sản bị tiêu hủy, bị trưng mua, trưng dụng, bị xử lý để thi hành án, bị tịch thu hoặc chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu... Trong các căn cứ này không có trường hợp quyền sở hữu tự động chấm dứt chỉ vì công trình xây dựng hết niên hạn sử dụng.
Cùng với đó, Luật Nhà ở năm 2023 cũng không sử dụng thuật ngữ "sở hữu chung cư có thời hạn". Điều 58 của Luật chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định chất lượng công trình; Điều 59 quy định các trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư khi không còn bảo đảm an toàn hoặc thuộc diện phải giải tỏa theo quy hoạch. Như vậy, pháp luật hiện hành đang điều chỉnh vòng đời của công trình, chứ không điều chỉnh thời hạn tồn tại của quyền sở hữu căn hộ.
Sự phân biệt này không chỉ mang ý nghĩa kỹ thuật lập pháp mà còn là nền tảng của toàn bộ chế định sở hữu nhà ở. Trên thực tế, nhiều người vẫn đồng nhất "thời hạn sử dụng công trình" với "thời hạn sở hữu căn hộ". Tuy nhiên, đây là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Niên hạn công trình phản ánh khả năng chịu lực, mức độ an toàn và tuổi thọ kỹ thuật của công trình theo tiêu chuẩn xây dựng; còn quyền sở hữu là một quan hệ pháp lý giữa chủ thể và tài sản, được pháp luật bảo hộ độc lập với tình trạng mới hay cũ của tài sản. Một công trình có thể hết niên hạn thiết kế nhưng sau kiểm định vẫn tiếp tục được sử dụng; ngược lại, một công trình chưa hết niên hạn nhưng mất an toàn vẫn có thể bị buộc phá dỡ. Điều đó cho thấy giới hạn của công trình không mặc nhiên là giới hạn của quyền sở hữu.
Chính vì vậy, trong quá trình xây dựng Luật Nhà ở năm 2023, đề xuất quy định sở hữu căn hộ theo thời hạn của công trình đã tạo ra nhiều tranh luận. Bộ Xây dựng từng cho rằng việc gắn thời hạn sở hữu với tuổi thọ công trình sẽ tạo cơ sở pháp lý thuận lợi hơn cho việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; đồng thời khắc phục tình trạng nhiều dự án xuống cấp nghiêm trọng nhưng không thể triển khai cải tạo do không đạt được sự đồng thuận của tất cả chủ sở hữu. Tuy nhiên, trong quá trình thẩm tra, nhiều ý kiến cho rằng việc xác lập thời hạn sở hữu sẽ tác động trực tiếp đến quyền tài sản của người dân, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, hoạt động tín dụng, đăng ký tài sản và nhiều quan hệ dân sự khác. Cuối cùng, Quốc hội đã lựa chọn phương án giữ nguyên chế độ sở hữu như hiện hành và chỉ hoàn thiện cơ chế kiểm định, phá dỡ, bồi thường và tái định cư đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng.
Đến giữa năm 2026, Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu đưa nội dung này vào dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở. Tuy nhiên, sau quá trình lấy ý kiến, phương án quy định quyền sở hữu căn hộ có thời hạn một lần nữa được rút khỏi dự thảo. Chỉ ít ngày sau đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW lại đặt ra định hướng mới với cách tiếp cận khác: không sử dụng thuật ngữ "sở hữu có thời hạn", mà yêu cầu quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn của công trình, đồng thời phải bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Sự thay đổi trong cách diễn đạt này cho thấy nhà hoạch định chính sách đã nhận diện rõ rằng vấn đề cốt lõi không nằm ở việc công trình tồn tại bao lâu, mà ở cách thức pháp luật bảo vệ quyền tài sản của người dân khi công trình không còn khả năng tiếp tục sử dụng.
Dưới góc độ lý luận pháp luật dân sự, đây là điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 21. Trong khoa học pháp lý, quyền sở hữu là một vật quyền, tức quyền trực tiếp của chủ thể đối với tài sản và có hiệu lực đối kháng với mọi chủ thể khác. Đối tượng của quyền sở hữu có thể bị phá hủy, thay thế hoặc chuyển đổi, nhưng quyền tài sản không nhất thiết mất đi cùng với sự biến mất của vật. Trong nhiều trường hợp, quyền đó được chuyển hóa thành quyền được bồi thường, quyền nhận tài sản thay thế hoặc quyền hưởng giá trị còn lại của tài sản. Vì vậy, nếu một tòa chung cư buộc phải phá dỡ vì hết niên hạn hoặc mất an toàn, điều chấm dứt trước hết là sự tồn tại vật chất của công trình, chứ không phải toàn bộ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu căn hộ.
Thực tiễn quốc tế cũng cho thấy phần lớn các quốc gia không lựa chọn cách tiếp cận "quyền sở hữu hết theo tuổi thọ công trình". Singapore áp dụng cơ chế Collective Sale (en-bloc sale) theo Land Titles (Strata) Act, cho phép đa số chủ sở hữu quyết định bán toàn bộ khu chung cư để tái phát triển. Khi đó, quyền sở hữu của từng cá nhân không bị xóa bỏ mà được chuyển thành quyền hưởng giá trị tương ứng từ giao dịch hoặc quyền tham gia dự án mới. Nhật Bản thông qua Act on Building Unit Ownership và Act on Facilitation of Reconstruction of Condominiums cho phép quyết định xây dựng lại chung cư bằng cơ chế biểu quyết của các chủ sở hữu, đồng thời thiết lập quy trình định giá, bồi thường và phân chia quyền lợi rất chặt chẽ. Hàn Quốc cũng xây dựng cơ chế tương tự trong Urban and Residential Environment Improvement Act, coi việc tái thiết là quá trình tổ chức lại quyền lợi của các chủ sở hữu chứ không phải là sự chấm dứt quyền sở hữu.
Điểm chung của các mô hình này là đều thừa nhận công trình có tuổi thọ, nhưng quyền tài sản phải được duy trì dưới một hình thức pháp lý khác. Quyền sở hữu không gắn vĩnh viễn với một khối bê tông, mà gắn với giá trị tài sản mà chủ sở hữu đã tạo lập hợp pháp. Khi công trình không còn, quyền đó được chuyển hóa thành quyền đối với căn hộ mới, quyền nhận bồi thường hoặc quyền hưởng giá trị tương ứng của khu đất. Chính vì vậy, việc cải tạo hoặc tái thiết không được xem là sự tước bỏ quyền sở hữu mà là sự tái cấu trúc quyền tài sản.
Đặt trong bối cảnh đó, có thể thấy Nghị quyết số 21-NQ/TW đang mở ra một hướng tiếp cận dung hòa giữa hai yêu cầu tưởng như đối lập: bảo đảm an toàn của công trình và bảo vệ quyền tài sản của người dân. Tuy nhiên, để chủ trương này có thể được luật hóa, việc sửa đổi Luật Nhà ở sẽ là chưa đủ. Hệ thống pháp luật sẽ phải được rà soát đồng bộ từ Hiến pháp, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản đến các quy định về đăng ký tài sản, thế chấp, thừa kế, bảo hiểm và thi hành án. Chỉ khi các đạo luật này thống nhất trong cách tiếp cận thì cơ chế "niên hạn của công trình" mới không tạo ra khoảng trống đối với việc bảo vệ quyền tài sản của người dân.
Mọi công trình đều có giới hạn về tuổi thọ. Đó là quy luật của kỹ thuật xây dựng. Nhưng quyền sở hữu là một thiết chế pháp lý được Hiến pháp bảo hộ và không thể chỉ được nhìn nhận dưới góc độ tuổi thọ của công trình. Bởi vậy, câu hỏi lớn nhất mà quá trình sửa đổi pháp luật cần trả lời không phải là chung cư sẽ tồn tại bao nhiêu năm, mà là khi công trình kết thúc vòng đời của mình thì quyền tài sản của người dân sẽ tiếp tục được bảo đảm bằng cơ chế nào. Chỉ khi giải quyết được câu hỏi đó, việc quy định niên hạn đối với chung cư mới thực sự đạt được sự cân bằng giữa lợi ích công cộng, yêu cầu quản lý nhà nước và quyền sở hữu hợp pháp của người dân.
-
Luật sư Lưu Tiến Dũng
XEM THÊM
Tiền kiểm pháp lý trong quản trị công hiện đại
“Nhà để ở” và tầm nhìn thủ đô 100 năm
“Cửa sổ cải cách” và quyết tâm chính trị sau Điều 19 Nghị quyết 66.16/2026/NQ-CP
Chọn hình phạt hay tha thứ - Tư pháp hình sự và vai trò biện hộ của luật sư
Công lý đến muộn – và những khoảng trống không thể lấp đầy
