(TPVN) - Chiều 19/5/2026, tại buổi làm việc với Đảng ủy Chính phủ và các bộ, ngành về phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh một thông điệp đáng chú ý: “Nhà là để ở, không phải để kinh doanh, để tích sản.”

Nhà ở không chỉ là một loại hàng hóa

Trong nhiều năm qua, khi nhắc đến nhà ở, người ta thường nghĩ đến thị trường bất động sản. Giá đất tăng hay giảm, nguồn cung nhiều hay ít, giao dịch sôi động hay trầm lắng thường được xem như những chỉ báo quan trọng của nền kinh tế. Nhưng xét từ góc độ pháp lý và chính sách công, nhà ở chưa bao giờ chỉ là một loại hàng hóa.

Điều 22 Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp.” Đây là một trong những quyền cơ bản của con người được Hiến pháp bảo vệ. Mặc dù Nhà nước không có nghĩa vụ cung cấp nhà ở cho mọi công dân, nhưng có trách nhiệm xây dựng hệ thống chính sách để mọi người dân có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng của mình. Vì vậy, nhà ở xã hội không đơn thuần là một chính sách hỗ trợ người nghèo. Đó là công cụ thực hiện một quyền hiến định.

Cũng chính từ nền tảng đó, phát biểu của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước tại cuộc họp ngày 19/5 mang ý nghĩa vượt ra ngoài phạm vi quản lý thị trường bất động sản. Thông điệp “nhà là để ở” thực chất là sự khẳng định lại chức năng xã hội vốn có của nhà ở trong một nền kinh tế hiện đại.

Khi giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập

Ba thập niên đổi mới đã chứng kiến tốc độ đô thị hóa thuộc nhóm nhanh nhất khu vực. Bất động sản trở thành động lực quan trọng của tăng trưởng kinh tế. Nhiều khu đô thị mới được hình thành, diện mạo các thành phố lớn thay đổi mạnh mẽ, hàng triệu người dân cải thiện điều kiện sống. Tuy nhiên, mặt trái của quá trình đó cũng ngày càng rõ nét.

Tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá nhà đã tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập bình quân của người lao động. Đối với không ít người trẻ, việc sở hữu một căn hộ tại khu vực đô thị ngày càng trở nên xa vời. Trong khi đó, một bộ phận đáng kể bất động sản được nắm giữ với mục đích đầu tư, tích sản hoặc chờ tăng giá hơn là phục vụ nhu cầu cư trú thực tế.

Thực trạng này không chỉ tạo áp lực lên đời sống người dân mà còn làm gia tăng chi phí sản xuất, chi phí lao động và làm suy giảm khả năng cạnh tranh dài hạn của nền kinh tế. Đó là lý do vì sao vấn đề nhà ở ngày nay không còn là câu chuyện của riêng ngành xây dựng mà đã trở thành một vấn đề phát triển quốc gia.

Từ Nghị quyết 18 đến thông điệp “nhà là để ở”

Nếu nhìn rộng hơn, phát biểu của Tổng Bí thư ngày 19/5 không phải là một thông điệp xuất hiện độc lập. Tinh thần này đã được đặt nền móng từ Nghị quyết số 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế quản lý và sử dụng đất đai. Nghị quyết xác định rõ yêu cầu: Sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; khắc phục tình trạng đầu cơ, bỏ hoang, sử dụng đất lãng phí.

Trong nhiều năm, đất đai và bất động sản đã trở thành kênh tích lũy tài sản phổ biến nhất trong xã hội. Điều đó không sai về mặt kinh tế. Tuy nhiên, khi đầu cơ và tích trữ tài sản trở thành mục đích chủ đạo thì chức năng xã hội của nhà ở sẽ bị suy giảm. Thông điệp “nhà là để ở” vì thế có thể được hiểu như sự tiếp nối trực tiếp tư tưởng của Nghị quyết 18, đồng thời là lời khẳng định quyết tâm chính trị trong việc đưa bất động sản trở về đúng chức năng của nó.

Hai bánh răng của cùng một cỗ máy

Năm 2024 đánh dấu bước chuyển quan trọng trong hệ thống pháp luật liên quan đến nhà ở và bất động sản. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã mở rộng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, đơn giản hóa thủ tục, tăng trách nhiệm của địa phương trong việc bố trí quỹ đất và khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển các dự án nhà ở xã hội.

Song song với đó, Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đã tạo lập khung pháp lý mới cho việc thu hồi đất, định giá đất, khai thác nguồn lực đất đai và bố trí quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Nếu Luật Nhà ở trả lời câu hỏi “xây nhà như thế nào”, thì Luật Đất đai trả lời câu hỏi “lấy đất ở đâu để xây nhà”.

Hai đạo luật này thực chất là hai bánh răng của cùng một cỗ máy chính sách nhằm giải quyết bài toán an cư cho người dân. Tuy nhiên, pháp luật dù hoàn thiện đến đâu cũng cần có sự thúc đẩy từ thực tiễn. Chính vì vậy, cuộc họp ngày 19/5 có thể được xem là tín hiệu chính trị quan trọng nhằm đẩy nhanh quá trình hiện thực hóa các mục tiêu mà hệ thống pháp luật đã đặt ra.

Nhà ở xã hội không còn là chính sách phúc lợi đơn thuần

Một điểm đáng chú ý trong phát biểu của Tổng Bí thư là việc đặt nhà ở xã hội trong tổng thể chiến lược phát triển đất nước. Nhà ở xã hội không chỉ là nơi ở cho người thu nhập thấp. Đó là công cụ bảo đảm an sinh xã hội, là điều kiện duy trì lực lượng lao động ổn định, là yếu tố nâng cao năng suất lao động và là nền tảng của phát triển bền vững.

Cách tiếp cận này hoàn toàn phù hợp với tinh thần của Văn kiện Đại hội XIII của Đảng, trong đó con người được xác định là trung tâm, là chủ thể và là mục tiêu của quá trình phát triển. Một quốc gia muốn trở thành nước phát triển có thu nhập cao không thể để phần lớn người lao động dành cả cuộc đời chỉ để chạy theo một chỗ ở phù hợp.

Nhà ở cho thuê – một trụ cột mới của chiến lược phát triển

Một trong những nội dung đáng chú ý nhất của cuộc họp ngày 19/5 là việc xác định nhà ở cho thuê là một trụ cột chiến lược từ nay đến năm 2030. Đây có thể là một trong những thay đổi lớn nhất trong tư duy chính sách nhà ở của Việt Nam nhiều thập niên qua.

Từ trước đến nay, phần lớn chính sách đều hướng tới mục tiêu sở hữu nhà. Tuy nhiên, kinh nghiệm quốc tế cho thấy một xã hội hiện đại không nhất thiết phải là xã hội mà tất cả mọi người đều sở hữu bất động sản. Tại Nhật Bản, Hàn Quốc, Đức hay Singapore, thị trường nhà ở cho thuê đóng vai trò rất quan trọng trong việc bảo đảm khả năng tiếp cận chỗ ở cho người dân.

Một hệ thống nhà ở cho thuê phát triển sẽ giúp lao động dịch chuyển linh hoạt hơn, giảm áp lực vay nợ mua nhà, giảm động cơ đầu cơ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai. Việc Việt Nam bắt đầu xem nhà ở cho thuê là một cấu phần chiến lược cho thấy tư duy phát triển đô thị đang tiến gần hơn tới các chuẩn mực quốc tế hiện đại.

Hà Nội và tầm nhìn một thế kỷ

Nếu cuộc họp ngày 19/5 là câu chuyện về nhà ở thì Quy hoạch Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn năm 2065 và định hướng nghiên cứu phát triển tới năm 2100 lại là câu chuyện về tương lai đô thị Việt Nam.

Lần đầu tiên, Hà Nội xây dựng chiến lược phát triển với tầm nhìn gần một thế kỷ. Điều đó buộc các nhà hoạch định chính sách phải vượt khỏi áp lực ngắn hạn của thị trường để suy nghĩ về lợi ích của nhiều thế hệ. Một thành phố hướng tới 100 năm phát triển không thể chỉ được thiết kế dựa trên giá đất hay số lượng dự án bất động sản.

Nó phải được xây dựng dựa trên khả năng phục vụ con người. Chính vì vậy, Hà Nội đang lựa chọn mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), lấy hệ thống đường sắt đô thị làm trục phát triển, kết nối các đô thị vệ tinh, giảm áp lực cho khu vực lõi và nâng cao chất lượng sống của người dân. Trong mô hình đó, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê sẽ không còn là những khu vực biệt lập nằm xa trung tâm như trước đây mà cần được tích hợp với hệ thống giao thông công cộng, việc làm, giáo dục, y tế và các dịch vụ đô thị thiết yếu.

Từ phát triển dựa trên đất đai đến phát triển dựa trên con người

Nhìn tổng thể, cuộc họp ngày 19/5 và tầm nhìn phát triển Hà Nội trong thế kỷ XXI thực chất là hai biểu hiện của cùng một xu hướng. Đó là sự chuyển dịch từ mô hình phát triển dựa trên giá trị đất đai sang mô hình phát triển dựa trên giá trị con người. Trong mô hình mới, bất động sản vẫn là một ngành kinh tế quan trọng. Nhưng thị trường bất động sản phải phục vụ mục tiêu nâng cao chất lượng sống thay vì trở thành đích đến cuối cùng của mọi nguồn lực xã hội.

Có thể trong tương lai, Việt Nam sẽ tiếp tục nghiên cứu các chính sách về thuế tài sản, thuế đối với bất động sản bỏ hoang, cơ chế hạn chế đầu cơ và các công cụ điều tiết thị trường khác. Những chính sách đó nếu được xây dựng hợp lý sẽ góp phần đưa bất động sản trở lại đúng vai trò của một phương tiện phục vụ phát triển. Bởi xét đến cùng, giá trị của một quốc gia không nằm ở việc giá đất tăng bao nhiêu phần trăm mỗi năm.

Giá trị của một quốc gia nằm ở việc người dân của quốc gia đó có thể sống, làm việc, học tập và phát triển trong những đô thị đáng sống hay không. Và có lẽ, đó chính là thông điệp sâu xa nhất từ cuộc làm việc ngày 19/5/2026: khi chính sách nhà ở được đặt trong tầm nhìn của một thế kỷ, mục tiêu cuối cùng không phải là xây thêm bao nhiêu căn hộ, mà là kiến tạo một xã hội nơi mọi người dân đều có cơ hội an cư để lập nghiệp, cống hiến và cùng xây dựng tương lai của đất nước.